摘要：交易量萎缩、库存剧增、融资艰难、纠纷频发、政策限制，已经迫使当前中国房地产业踏上了难以预测之路。有问题就有市场，这对于律师行业来说无疑是一次机遇和挑战。本文以咸宁市房地产业为视角，讲述当地律师行业如何在这风口浪尖把握住这千载难逢的契机开拓房地产领域的法律服务。

  近年来，房地产领域的法律服务在整个律师业务中占有非常大的比重，并且巨大的房地产领域的法律服务需求已成为律师收入的重要来源。如今随着咸宁市房地产业一路走势低迷，其暴露出的问题越来越多，其所处的局面也困境重重。在这种新的社会环境下，传统的律师业务已远远不能满足房地产业的法律服务需求，甚至有些治标不治本，因此，如何适应咸宁市房地产业的法律服务需求变化，已经成为当地律师业务亟待突破的发展瓶颈。

  一、咸宁市房地产的困境分析

  （一）咸宁市房地产的发展现状

  近年来咸宁市的房地产业一直以上升的态势高速发展。官方数据统计，2013年咸宁市房地产业达到爆棚期，其开发到位资金126.8亿元，同比增长26.8%；完成投资112.06亿元，同比增长31.9%；房屋施工面积1101.46万平方米，同比增长27.6%；商品房销售面积为271.31万平方米，同比增长15.9%；商品房销售额92.47亿元，同比增长36.0%。

  然而，随着咸宁市房地产开发项目的大量入市，其商品房库存量也创下了历史新高。这预示着咸宁市房地产在火爆的发展势头背后隐藏着致命的危机，若不加以控制，必然将加速咸宁市房地产泡沫膨胀，严重影响房地产市场健康发展。

  （二）咸宁市房地产所面临的生存困境

  1、国家干预，政策限制。2011年以来，中央及各地政府陆续出台了一系列政策，如“国八条”、限购令、金融房贷紧缩政策、征收房产税政策、推行不动产统一登记制度等等，使得国家对房地产业的调控达到了前所未有的严厉程度。目前咸宁市房地产业呈现出的疲弱状态，从某种层面上来讲，体现了国家宏观调控的显著成效。

  2、交易量萎缩，房屋空置率上升。咸宁市去年房屋施工面积1101.46万平方米，而商品房销售面积仅为271.31万平方米，导致今年房屋库存量达到了惊人的程度。究其原因，主要在于一方面房价居高不下，脱离了绝大多数消费者群体的实际购买力；另一方面开发商在短期利益的驱动下盲目开发，导致商品房存量激增，超出了市场消化能力所能承受的范围。

  3、融资困难，负债率提高。房地产开发的资金大部分直接或间接地来源于银行贷款，换言之银行贷款是支撑房地产企业经营周转的主要资金链。在紧缩的信贷政策下咸宁市房地产企业面临着巨大的资金压力，并且随时存在资金链断裂的风险。为挖掘融资渠道，盘活房地产业，开发商逐渐开始采取“降价销售”，这样的营销手段虽然可以在短期内实现资金回笼，但却会造成企业资不抵债。此外，有些企业将目光投向民间高利贷，也使得本身负债累累的房地产，又债台高筑。

  二、咸宁市房地产困境中的律师业务需求

  房地产本身是一个专业性非常强的领域，其过程比较长，涉及的环节也比较多，对法律服务的需求大，如今更是需要律师密切配合，全程跟进。主要体现在：

  （一）诉讼业务需求增多

  房地产诉讼业务标的额高，专业性强，关系复杂，极易产生各类纠纷，其常见的类型主要包括：房地产拆迁纠纷、房地产企业股权纠纷、建筑工程施工合同纠纷、房地产买卖合同纠纷、物业管理纠纷等。然而，自房地产陷入困境以来，其所涉纠纷日益增多，且民事、行政与刑事案件相互交织，错综复杂，其中最为典型的是由贷款纠纷、民间借贷纠纷演变而成的合同诈骗、集资诈骗，如今年咸宁市崇阳某房地产有限公司原董事长王某就因资金链断裂无法偿还数人高利贷被法院以集资诈骗罪判处无期徒刑。不过，需要特别注意的是关于客户维权的群体性纠纷案件，诸如“天城家居商户罢市”案、新天地小区35户业主起诉开发商违约案等等，面对此类突发性、群体性纠纷时，非常考验律师的执业水平和办案技巧，而大多数律师往往对此类案件不能快速有效解决。

  （二）非诉讼业务尤为关键

  房地产领域的非诉讼业务是律师业务的重中之重，它贯穿于房地产开发的全过程：从前期的项目立项、房屋拆迁补偿，到施工、监理、竣工验收，再到房屋销售、物业交接，每个环节无一不显示其庞大的市场需求。在房地产业的这个特别时期，非诉讼业务更是显得尤为关键。加强房地产业的法律风险管控，不漏过每一个细节，为房产开发商提供全程且全面的非诉讼法律服务，能够及时地发现问题并将它扼杀在萌芽状态，给开发商省去不少麻烦，同时也是规避律师执业风险的必要方式，当年北京嘉华律师所为燕化公司房地产合作开发项目进行的前期审查工作失职致使律师业的“天价赔偿”风险不再是危言耸听。除此之外，尝试拓展业务，帮助开发商渡过目前危机，争取喘息的机会，也成为律师迫切需要努力的方向。  (未完待续)

  （作者单位:湖北海舟律师事务所）