咸宁商业地产近年来增多，投资商铺的人也多起来。如何规避风险，获得良好的收益？成了他们最关心的问题。就此问题，近日记者采访了业内人士。

  算好投资回报率

  俗话说“一铺养三代人”，高收益的商铺成了更多人的投资选择。很多消费者投资商铺只觉收益高，没有意识到高风险和高收益并存。

  地产从业人员韩先生说，在投资商铺的时候，投资者应该从个人的资金情况出发，首先确定自己能买得起什么价位的商铺，之后再在这个价位区间内选择投资环境相对较好的商铺，在这个过程中，投资回报率是一定要注意的问题。

  一般来讲，商铺可以在8年左右收回投资，此后的年出租收益率一般可以达到8%，好的商业旺铺可以达到16%以上。当然不同的商铺情况也不同。可以拿两个公式来计算。

  第一种方法，主要适用于没有贷款的一次性投资。计算公式为：（税后月租金-每月物业管理费）×12 =年租金收入。年租金收入÷购买商铺总价=年投资收益率。反之，用购买商铺总价÷年租金收入=投资回收年限。

  第二种方法，主要适用于贷款投资的收益计算。计算公式为：（税后月租金-按揭月利息-每月物业费）×12 =年租金收入。（首期房款+按揭贷款）÷年租金收入=投资回报年限。反之，用年租金收入÷（首期房款+按揭贷款）=年投资收益率。

  在计算出商铺年投资回报率，做到心里有数之外，投资者也可根据投资回报情况，控制自己的资金流。

  考虑多风险因素

  面对广阔的商铺投资前景，个人如何投资才能规避风险，获得稳妥收益？

  韩先生说，商铺投资风险涉及因素很多，地段发展潜力、周边商业配套、物业服务质量、车位配比、租给什么样的人……地段和物业首当其冲。

  尽量选择最佳位置。房地产的增值主要来源于土地的增值，市中心地区土地稀缺性较强，人流、物流、信息流和资金流汇聚，增值空间较大。是否位于城市的中心区，是衡量一个商业综合体档次高低和是否具有投资价值的首要因素。每个城市的中心商务区及周边的商铺也较有发展潜力。

  商铺的增值、保值要通过后期管理来实现。后期管理的好坏，直接决定商铺的人流量是否大，用水、用电是否顺畅，垃圾清运是否及时，以及车位管理的好与坏等方方面面的问题。因此选择投资商铺时，调查商铺管理公司的情况亦不容忽视。除此外之，商铺所拥有的停车位多少也很重要。

  紧跟着地方规划

  政府的规划方向，很大程度上决定了商铺未来投资潜力有多大，正所谓“政府指向哪，财富就到哪”。紧跟政府规划，掌握财富命运。

  韩先生认为，放眼整个咸宁的商业地产市场，咸宁目前商业集中化、扎堆化，这样有利于商业地产的发展，同时也会带动周边餐饮等多个行业的发展。

  此外，他还告诉记者，咸宁目前是以旅游、养生、绿色为切入点来打响咸宁的品牌，以此带动餐饮、住宅、商铺、工业等各行各业的发展。与这些元素的相关的商业地产，前景不可限量。

  另外，在商铺考察中，开发商的实力也不容轻视。有经验和没有经验的开发商，所做出的商业项目是完全不一样的。目前，有一些的“弃宅从商”的开发商，由于没有开发商业地产的经验，前期没有严密规划，通常只管把房子做起来，轻视后期的管理运作。