日前，住建部与财政部联合印发《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》（以下简称《通知》）。住宅维修资金新政引起市民的热议，新政有哪些亮点？它会给我们的生活带来哪些变化？什么时候在我市落地？近日，记者就此问题进行了采访了解。
维修资金可用于加装电梯
新政：在老旧小区改造中，维修资金主要用于房屋失修失养、配套设施不全、保温节能缺失、环境脏乱差的住宅小区。
在电梯更新中，维修资金主要用于运行时间超过15年的老旧电梯的维修和更换。未配备电梯的老旧住宅，符合国家和地方现行有关规定的，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主（以下简称双三分之二）同意，可以使用维修资金加装电梯。
使用维修资金改造老旧小区和更新电梯，应当按照《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条和第二十三条规定的程序办理。
使用维修资金更新、加装电梯的，应当接受质监部门的技术指导和监督检查，应当取得质监部门出具的鉴定意见和验收合格证明。
使用维修资金开展老旧小区和电梯更新改造，应当符合财务管理和会计核算制度的有关规定。
解读：市房产局物业科负责人表示，目前在咸宁城区，已经有一批早期建设的单位小区，因为小区内的配套设施老化损坏，向房产部门申请维修资金。他们中多数申请维修资金，是用于修复屋顶等公共区域漏水问题。也有小区申请维修资金用于电梯维修。
“《通知》是现行的法律法规的一个补充，更加适应当下的行情。”在我市从事物业服务工作的王先生说。
市物业管理协会会长焦南学说，我国已经步入老龄化社会，我市养老模式以居家养老为主。而维修资金可用于改造老旧社区、更新使用超限的老旧小区电梯，是社会居家养老制度逐渐完善的一个表现。
一般电梯的使用年限是15年，我市绝大多数电梯小区是新建的，而我市老旧小区里一般是未安装电梯的多层建筑。因此，我市暂未出现大面积电梯损坏更新的现象。
在我市，维修资金如何用于老旧小区改造？具体的操作程序如何？《通知》授权地方根据当地实际情况确定。目前我市正在研究具体的实施方案。
改变“双三分之二”表决难
A 新政：在老旧小区和电梯更新改造中使用维修资金，为解决业主“双三分之二”表决难题，降低业主大会和业主委员会的决策成本，提高业主使用维修资金的决策效率，各地可以根据《业主大会和业主委员会指导规则》的有关规定，指导业主大会在管理规约和业主大会议事规则中约定以下表决方式：
委托表决：业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使；
集合表决：业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用；
默认表决：业主大会约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票；
异议表决：在维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。
解读：住宅维修资金使用难是全国面临的难题，这个难题的根结在于“双三分之二”的限制。所谓“双三分之二”，就是动用维修资金，不仅要包括“占总人数三分之二以上的业主”同意，还必须是“专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主”同意。
比如，某小区有业主900户，面积90000平方米，那么得有占面积三分之二的业主同意，就是60000平方米的业主，但是还得满足一个条件——这60000平方米的业主总人数得在600户以上，因为可能有一户就占了较大面积。
现实中，一个三分之二都很难达到。咸宁许多小区入住率达不到70%，再加上部分业主常年不在家，还有一些的业主觉得与自己无关不愿动用维修资金。所以说，单是集齐小区三分之二业主的签名，就是一项长期而巨大的工程。
而《通知》提出的多种表决方式，大大加快了表决过程，降低了业主大会和业委会的决策成本，提高了维修资金的使用效率。
特殊情况可不经业主表决
新政：发生下列危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，需要使用维修资金对老旧小区和电梯立即进行更新改造的，可以不经过业主“双三分之二”表决同意，直接申请使用维修资金：电梯故障；消防设施故障；屋面、外墙渗漏；二次供水水泵运行中断；排水设施堵塞、爆裂；楼体外立面存在脱落危险；其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。
老旧小区和电梯更新改造需要应急使用维修资金的，业主委员会、物业服务企业或者公有住房售房单位向物业所在地的住房城乡建设（房地产）部门、公有住房维修资金管理部门提出申请。
没有业主委员会、物业服务企业或者公有住房售房单位的，可以由社区居民委员会提出申请，住房城乡建设（房地产）部门或者街道办事处、乡镇人民政府组织代修，代修费用从维修资金账户中列支。
解读：碰到电梯故障、消防设施故障、屋面渗水等一些情况，可以不经过“双三分之二”业主表决统一，业委会或物业公司就能直接申请维修资金。这个消息，对于各大小区的业委会和物业公司来说，是个振奋人心的消息。
温泉一小区居民张先生告诉记者，他家在顶楼6楼，屋顶一遇到雨天就渗漏，找开发商维修多次都无法根本解决，后来房屋过了5年保修期，开发商不维修了，找业委会协商，向房产部门申请维修资金多次，由于资料不全和手续不合格没审批下来。最终，他自己花的钱维修。
在采访中，不仅是屋顶渗漏的顶楼居民，很多小区的物业公司和业委会都向记者抱怨，申请使用维修资金太难。遇到紧急情况，为了解决当时之急，他们都是自掏腰包。
“维修资金这个应急使用制度，出台得很及时。只要等地方出台具体的操作标准，以后我们申请维修资金就方便多了。”我市不少物业从业人员人士表示。
