购房签订补充协议有讲究。法律人士提醒购房者,签补充协议时应对退房、房屋质量、面积、配套及社区环境等细节问题加以注意,防止开发商的霸王条款。
防霸王条款
目前全国各地因补充协议所造成的购房纠纷日益增多。虽然补充协议原是为了完善标准合同,但现在则往往成为开发商的霸王条款,消费者基本上没有商量的余地。按理,补充协议应由双方共同协商签订,如果消费者认为有关约定不合理,可以提出来进行修改,如果因补充协议产生分歧,消费者可提出退房并退回认购款和定金。法律人士也指出,合同双方的权利和义务应当是对等的,谨防开发商提出霸王条款。
而其有关违约金比例的约定不公平,在加重购房者违约成本的同时降低了开发商的违约惩罚,显失公平,是明显的霸王条款。另外,补充协议作为合同一般应是与主合同同时签订的,其内容应为对主合同的补充,而非更改。如果其中内容与主合同不一致,应以政府认可的联机备案合同为准。
补充协议中有明显免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利内容的格式条款的,应当认定为无效条款。同时,补充协议一旦签署就具有法律效力,因此对于这类明显的霸王条款、无效条款,购房者要从一开始就据理力争,防止交了钱、付了款之后才发现利益受损。
遵循三大原则
一是细致。首先将整个交易的全过程,包括合同签订、履行的全过程,其中涉及广告、合同、退房、退款等都应予以充分考虑;其次对涉及房屋的质量、面积、配套设施及社区环境等方面内容加以明确;最后对可能产生争议的地方,包括一些有借鉴意义的案例订入协议。
二是违约责任。订立补充协议时,应该注意权利与义务的对应,每一项义务都意味着责任,每一个责任都会产生违约对应的后果。
三是举证责任。购房者在房地产交易过程中较难行使知情权,在诉讼或仲裁中无法提供相应的证据,如果按照一般举证原则即谁主张谁举证的做法,是无法有效地保护购房者权利的,所以补充协议在某些方面采用举证责任倒置的方法,规定由开发商来承担举证责任,以此来保护购房者利益。
(黄兰芬/整理)