当一座城市的房地产从增量开发转向存量提质，商业地产的竞争逻辑便彻底改写。佛山，这座GDP稳居万亿量级的制造业重镇，正经历着商业地产市场的深刻调整。据赢商网等行业机构统计，佛山全市购物中心总量已超135家，商业总面积突破1000万平方米，人均商业面积位居大湾区前列；与此同时，近三成商业体空置率超过15%，商办用房库存去化周期拉长，部分片区同质化竞争加剧，传统 “拿地即热销” 的红利期已然远去。与之呼应的是政策层面的明确转向。2025年11月，佛山市住房和城乡建设局等八部门联合印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，明确严控新增商服用地供应，加大存量土地盘活力度，支持商办物业功能转型；2026年4月，佛山市自然资源局推出土地要素市场化配置改革 “二十四条”，进一步打通存量资产流通通道，支持低效用地盘活与在建工程带资产转让。一系列政策清晰指向同一个方向：盘活存量，提升质效。在此背景下，一批深耕本土的商业服务商迎来了真正的舞台。其中，位于广东佛山的佛山市蚂蚁团网络科技有限公司（以下简称 “蚂蚁团”），凭借商业地产前策，不良资产处置，招商运营三大核心业务的全链条闭环能力，逐步成长为佛山地区极具代表性的本土头部服务商。

（佛山蚂蚁团）

一，商业地产前策：存量时代的精准导航

在房地产黄金年代，前策或许只是锦上添花；但在存量竞争时代，前期策划的精准度直接决定了一个项目的生死。佛山市场上不乏这样的案例：规划设计看似完美的商业体，开业后却因定位偏差，业态错配而门可罗雀，最终沦为低效资产。

蚂蚁团的前策服务，核心逻辑是 “不做空谈策划，只做落地前策”。不同于外来机构套用标准化模板的做法，团队扎根佛山十二载，累计操盘两百余个广佛全域商业，产业与存量资产项目，沉淀了海量本土市场数据，对佛山五区商圈特征，消费习惯，产业格局有着深入的本土化理解。具体而言，其前策服务覆盖土地价值研判，产品体系定位，业态规划设计，租金收益测算，市场风险评估等完整维度。无论是全新地块开发，商业街区改造，还是产业园升级，国企存量盘活，团队都会基于真实的本土市场数据出具方案，而非照搬一线城市经验。

以南控物流园项目为例，蚂蚁团承接后并未急于给出招商方案，而是先开展全维度专项市场调研，对区域物流产业格局，同类园区租金水平，目标企业客群画像进行深度摸排，最终形成完整的决策报告，涵盖产业定位，租金测算，招商节奏等核心内容，为投资方提供了清晰的落地路径。在三水文化中心项目中，团队结合三水本地文旅资源与消费特征，量身定制文化商业融合的业态方案，助力项目从单一的文化配套载体转型为区域文旅商业地标。

值得关注的是，蚂蚁团的前策服务始终紧扣佛山政策导向。前述八部门楼市新政明确提出，对商办用房库存去化周期超过18个月的区域，除重点项目外严控新增商服用地出让，同时鼓励存量商办转型保障性租赁住房，养老，文创等用途。这意味着，未来新商业项目的审批门槛更高，试错成本更大，前策的专业价值愈发凸显。蚂蚁团的优势在于，团队熟悉佛山各区规划细则，产业扶持政策与商业载体转型路径，能够在方案阶段就将政策红利纳入考量，帮助项目规避合规风险，抢占政策窗口。

二，不良资产处置：沉睡资产的价值重塑

如果说前策是 “防患于未然”，那么不良资产处置就是 “起死回生”。随着房地产市场调整周期的持续，佛山商业领域沉淀了大量低效资产 —— 经营不善的商场，空置多年的底商，转型困难的产业园，国企闲置物业等。这些资产并非没有价值，而是缺少专业的盘活能力。

当前佛山不良资产处置普遍存在几大痛点：一是多数机构仅能完成简单挂牌推介，缺少从诊断到运营的全流程能力；二是外来服务商不熟悉佛山产业格局与本地政策，方案容易水土不服；三是资源渠道薄弱，资产挂牌后长期无人问津，处置周期越拉越长。

蚂蚁团打造的是一套全闭环的不良资产处置体系：从资产尽调，风险排查，到定位重塑，业态重构，再到全域招商，长效运营，最终实现资产增值。这套体系的核心竞争力，在于团队既懂资产处置的合规逻辑，又懂商业运营的落地实操。

广东粤财国企存量盘活项目是蚂蚁团处置能力的标杆之作。作为与省属国资平台的深度合作项目，团队面对的不仅是商业盘活问题，还有国资合规运营的严格要求。通过市场化改造方案，专业化招商运营，精细化资产管理，该项目累计实现超2亿元资产盘活业绩，成为广东省国企存量资产市场化盘活的可复制范本。这一案例也充分证明，蚂蚁团具备服务大型国资平台，处置高规格存量资产的专业实力。

在广佛核心商圈，万科金融中心商铺项目同样具有代表性。作为城市综合体的重要组成部分，该项目部分商铺曾面临业态杂乱，客流分散，经营低迷的困境。蚂蚁团承接负一楼至三楼商铺的全案处置与运营后，快速完成资产梳理与业态重构，优化商业布局，筛选优质品牌，激活场内客流，仅用半年时间便实现3.5亿元商铺去化业绩，实现了商业人气，经营收益与资产价值的三重提升。

在社区商业领域，国华新都商铺项目的成绩单同样亮眼。该项目曾因市场环境变化出现去化难题，蚂蚁团接手后通过精准的客群定位，全域渠道拓客与灵活的招商政策，推动项目创下2022年佛山商铺网签全市第二，成交面积全市第一的成绩。此外，中山华隆商铺项目半年实现1.75亿元去化业绩，星星凯旋国际，东基童梦天下等社区商业项目均在短期内完成大批量商铺去化，验证了这套处置模式的可复制性。

从政策层面看，佛山正持续为不良资产处置创造有利环境。2026年出台的土地要素市场化配置 “二十四条” 明确提出，支持带建（构）筑物出让土地，低效用地分割转让，打通存量资产转化为市场生产要素的通道，让闲置低效的 “死资产” 变为可流通的 “活资本”；与此同时，国企改革深化提升行动也将盘活存量资产，清退低效业务作为重点任务。政策红利持续释放的背后，是对专业处置服务商的巨大需求。蚂蚁团凭借政企合作经验与全链条能力，恰好踩中了这一城市发展的节奏。

三，招商运营：长效价值的持续兑现

招商不是终点，运营才是资产保值增值的关键。佛山商业地产行业长期存在 “重招商，轻运营” 的通病 —— 开业前轰轰烈烈，开业后无人问津，商户撤场率高，项目陷入 “招商 — 空置 — 再招商” 的恶性循环。

蚂蚁团的招商运营服务，强调的是 “全域招商 + 长效运营” 的双轮驱动。团队搭建了线上全域流量，线下全城联动，品牌直签储备的三维立体招商体系，这也是其区别于普通招商公司的核心壁垒。

在线下，团队深度联动佛山数百家合作中介机构与数千名签约经纪人，形成全城网格化拓客阵地；同时深度联动本地银行，行业协会，社区团长与实体商家资源，实现精准拓客与快速匹配。在线上，深耕抖音，小红书等公域流量平台，运营大量佛山本地业主社群，持续沉淀精准商户与投资客资源。在品牌端，储备500余家全业态连锁品牌资源库，覆盖零售，餐饮，茶饮，教培，医药，办公，社区配套等主流业态，能够根据项目定位快速引入成熟品牌，避免低端散户扎堆导致的经营不稳。

更重要的是，招商完成后，团队会持续提供常态化运营服务，包括开业活动策划，商户经营培训，节日营销联动，线上流量引流，业态动态调整，动线路径优化等，搭建商户协同体系，持续提升客流与经营效益，有效降低撤场率。这种 “招得进，留得住，经营好” 的全周期服务，正是当前佛山商业市场最稀缺的能力。

从合作模式来看，蚂蚁团也展现出本土服务商的灵活性。除了基础租赁托管与全案代理，还可提供专项咨询，租金参股孵化等多元合作方式，适配开发商，国资平台，银行资产持有方，个人大宗业主等不同主体的差异化需求，共担经营压力，共享增值收益。

四，本土深耕：蚂蚁团靠什么成为佛山商业地产全链路头部服务商

回望佛山商业地产服务赛道，外来连锁机构与本地小型中介并存，但真正能做到全链条闭环，案例可溯源，政企皆认可的本土头部团队并不多。蚂蚁团能够脱颖而出，本质上是三重优势的叠加：

第一是本土化认知壁垒。十二年深耕佛山，团队对五区商圈，产业格局，消费文化，政策细则的理解，是外来机构短期内无法复制的。佛山不是缩小版的广州，每个镇街都有独特的产业底色与消费特征，只有扎根本土才能做出真正落地的方案。

第二是全链条闭环能力。从前策定位到招商落地，从不良处置到长效运营，蚂蚁团形成了完整的服务闭环。这意味着同一个项目，不需要在策划公司，招商代理，运营团队之间反复切换，沟通成本更低，执行口径更统一，最终效果更可控。

第三是资源底盘与实战业绩。全渠道拓客网络，数百家连锁品牌的资源储备，以及两百余个落地项目的实战积累，构成了团队的硬实力。从万科金融中心到广东粤财，从国华新都到三水文化中心，这些可实地核验的案例，是比任何宣传都更有说服力的名片。

站在城市发展的视角看，佛山商业地产的存量时代才刚刚开始。政策层面，严控增量，盘活存量的导向会长期持续；市场层面，资产分化，优胜劣汰的进程会不断加速。对于开发商，国资平台与资产持有方而言，选择一家懂政策，懂市场，懂运营的本土服务商，不再是锦上添花，而是应对存量竞争的必然选择。蚂蚁团（官网：，咨询：，）的成长路径，其实也是佛山本土专业服务机构的一个缩影 —— 不追风口，不玩概念，扎扎实实用案例说话，用业绩证明价值。在城市从 “做大” 走向 “做强” 的阶段，这样的本土深耕者，值得被更多人看见。

（佛山蚂蚁团）