新冠肺炎疫情发生以来,由于疫情防控工作的需要,此前的一段时间我市各个行业不得不关门停业。房租问题成为我市网友最关心的话题之一。一方面网友号召“中国好房东”减租免租;另一面,房东因各种原因无法满足承租人的减租、免租、退租要求。店家、房东各有难处,各执一词。
【租客说】
“今年太难了,我的店还不知道开不开得下去。”22日,网友“天井的雪”在网络说发帖感慨地说。
“天井的雪”是咸安区渔水路上一家餐饮店老板,她最近正在为餐厅的经营发愁。年前,她准备了几万元的原材料,原本想趁着假期赚一笔,可突如其来的新冠肺炎疫情打乱了她的计划,这2个月不仅没赚到钱还要照常给工人开工资。
“年前备的货不耐储存的都扔了,我家所有收入来源就靠这个小店,经济压力很大,马上要还贷款,只支出没有收入,小店难以为继。”网友“天井的雪”希望房东在房租上能减免点。
“天井的雪”的遭遇并非个例。疫情之下,我市酒店、餐厅、小微企业等都面临着没有收入但依然要缴纳房租的压力。
不光是中小企业,一些来咸宁打工的外来务工人员也面临着房租压力问题。
网友“风铃的风”说,她是嘉鱼人,在温泉打工,与同事在中心城区合租了一间房,每月租金1000元,租期1年。过年前,她回到嘉鱼老家。疫情爆发后,她无法返回咸宁。房屋就这么空置了两个月,不知道房租能否减免。
【房东说】
记者采访中发现,对房东而言,他们也有各种不能减免房租的理由。
网友“小董”说,他是银泉大道一家写字楼的房东,他唯一的收入来源就是房租,如果为租客们减免房租,他自己的生活会受到影响。
网友“燃亮星空”认为,作为房东,自己平时节衣缩食,不敢旅游享受,好不容易买了房,他也需要还贷款,租客们没有承担这些压力,就没有理由要求房东帮他们分担疫情带来的影响,房租应该按合同约定的执行。
还有的房东表示,如果有国家政策,他们会响应国家政策;如果没有,房租照常但可以延后交。
采访中,现有两个商铺正在出租的网友“云中阁楼”表示,此次疫情对店面的影响较大,他会考虑减租和延迟交房租。“疫情是全国性的,很多人无法复工,没有收入。我们应该相互理解,万一租户怕赔钱而私自提前开张,不仅会被处罚,也是对社会不负责任。”“云中阁楼”说。
不少网友在社交平台上表示,“房东也要过日子吃饭”“减免房租伤害房东”“房东也得还贷款”。
【律师说】
那么,这些客观因素能否成为减免房租的理由呢?
湖北瀛平惟合律师事务所王慧律师认为,根据《中华人民共和国合同法》第五条规定,当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。房东和租户可适用公平原则来平衡双方权益。除政府有针对此次疫情的房租减免政策外,发生租赁纠纷,一般由当事人对于租金是否减免和减免的幅度进行协商。
王慧说,对于房租减免问题,应当区分是民事租赁还是商事租赁,以及租赁物是否因疫情而无法实际使用等不同情形,然后作出相应的处理。
以商事租赁为例,房租是否可以减免取决于疫情对租赁合同的履行所产生的影响。如果是疫情导致租赁物无法实际使用,此时出租人便无法再履行向承租人提供租赁物的义务。
但如果认定疫情属于不可抗力,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定,出租人无需承担违反租赁合同的损害赔偿责任。此时承租人也可以根据合同法第九十四条第一款的规定,主张因为不可抗力导致合同目的不能实现,从而解除合同,以实现房租的减免。这样的主张一般会得到司法机关支持。
如果租赁物并非无法实际使用,由于此时出租人已经向承租人履行了提供租赁物的义务,按照租赁合同,承租人的房租支付义务一般不能被减免。但是如果由于疫情导致客流减少,承租人营业收入产生重大减损的,承租人再按照原租赁合同的约定支付房租可能会产生重大不公平,此时如果承租人请求减免房租,司法机关应该根据情事变更原则酌情调整房租。