一、持离婚协议能否单方申请办理房产过户？
问题：张某（男）和李某（女）办理了协议离婚手续，协议约定，原登记在双方名下的房产归李某一方所有。张某都以各种理由推脱办理过户手续。于是，李某单方持离婚协议书向不动产登记机构提出申请，要求将该房产转移其名下。
解答：1、不动产登记以双方共同申请为原则，单方申请为例外。持离婚协议书处分不动产不在《不动产登记暂行条例》第十四条明确规定可以由当事人单方申请的情形之中。
2、2008年，住房和城乡建设部关于对铜陵市房地产市场管理处《关于适用〈房屋登记办法〉有关规定的请示》的复函中曾明确答复：“根据《物权法》、《婚姻法》及《房屋登记办法》等法律法规的规定，夫妻双方经民政部门协议离婚时，离婚协议对夫妻共有房产进行约定处理的，在办理房屋所有权转移登记时，需离婚双方到场共同申请”。因此，在张某不积极配合的情况下，李某应当及时向法院提起诉讼，再持相应的法律文书向登记机构提出申请。
二、双方共同出资，但登记在一方名下的不动产归谁所有？
问题：王某和汪某系恋爱关系，双方协商共同购买商品住宅一套，约定以王某的名义与原房屋所有权人签订了房屋买卖合同，并办理了银行按揭贷款，同时将房屋登记在王某名下，贷款由双方共同偿还。之后，王某以房屋登记在其名下为由，将房屋据为己有。汪某向法院提起诉讼，要求确认房屋归属。
解答：不动产登记簿的记载并不是判断不动产归属的唯一依据。最高人民法院《物权法司法解释（一）》第2条规定，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”可见，不动产登记的记载只是对不动产权利归属的一种推定，登记簿记载的权利人并不一定必然是法律上认可的真实的权利人。 因此，另一方当事人可以通过诉讼方式确定不动产的归属。
三、裁决书涉及转移闲置土地，不动产登记机构如何处理？
问题：甲公司持仲裁委员会的裁决书申请某地块的转移登记，不动产登记机构审查后发现该地块是由于建设用地使用权人的原因造成的闲置土地，对该地块能否办理转移登记？
解答：1、当事人可以依据仲裁书申请登记。《不动产登记暂行条例》第十四条第（三）项作出了规定。
2、通常情况下，不动产登记机构应当依据仲裁委员会的裁决书办理登记，但不动产登记机构认为登记事项存在异议的除外。《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条规定，“不动产登记机构认为登记事项存在异议的，应当依法向有关机关提出审查建议。” 本例中，若办理转移登记，则违反《闲置土地处置办法》第二十四条关于因建设用地使用权人的原因造成的闲置土地在依法处理完毕前不得办理转移登记的规定。
3、不动产登记机构对仲裁书有异议的，可以告知申请人申请法院执行。
四、房屋多次转让都未办土地登记，如何处理？
问题：房改房、商品房等因房屋多次转让，土地使用权没有办理相应登记，原房产证上所有权人和土地使用权人不一致的，不动产统一登记实施后应当如何处理？
解答：首先此种情况的原因：一是国土部门一直没有办理房改房、商品房等有分摊的土地使用权证书，或者由于原房改单位的土地或开发商的土地使用权的问题没有办理；二是当地原不动产登记部门在日常登记过程中参照原《房屋登记办法》第33条中并未将土地使用权证书作为必收要件，导致当事人怠于办理土地使用权证书。
其次，利用前期权籍调查来核实是否存在土地使用权和房屋所有权不一致的问题。若仅是没有履行土地登记手续，可以通过变更登记的形式来更换不动产权证书。但除了合法性以外，还应审查相应的土地税收是否已经缴清，如果没有缴纳，还应提交税务部门的完税凭证或者相关证明文件。
五、有违建的土地可否单独办理建设用地使用权登记？
问题：某企业两年前获得出让土地，现来登记机构申请建设用地使用权登记，在进行权籍调查时，发现土地上有建筑物，并如实在调查表上进行了记载，编制不动产单元号时包含了定着物代码，但该建筑物系违章建筑。
解答：1、不动产登记机构不能为违章建筑办理登记。《不动产登记暂行条例》第22条规定，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人违反法律、行政法规规定。
2、登记机构可以先为该企业单独办理国有建设用地使用权登记。《不动产登记暂行条例细则》第33条规定，依法取得国有建设用地使用权，可以单独申请国有建设用地使用权登记。可见，法律法规并不排斥单独办理国有建设用地使用权的情况。
六、可否凭人民法院行政判决书办理转移登记？
问题： 周某（李某之母）将其自建的房屋转让给儿子李某。后来，周某向县人民法院提起行政诉讼，因周某没有在登记文件上签字，因而要求撤销李某的房屋所有权证。人民法院已作出判决：撤销这一登记行为。现在周某要求凭该判决书将房屋所有权转移登记为其所有。但是，查阅了原登记档案，在周某转让给儿子李某时，周某并未办理过初始登记。
解答：登记行为被人民法院撤销以后，登记机构毋须再做出撤销登记的决定，也不能应周某的要求办理房屋所有权转移登记。理由如下：第一、某一行政行为通过司法程序被撤销以后，这一行为就不再成立，所以登记机构毋须也不能再作出撤销登记的决定。登记机构应当依据法院的这一判决将李某的登记事项从登记簿中删除，李某的房屋权属证书如无法收回，登记机构可公告作废。第二、按《房屋登记办法》的规定，周某应持相关的证据申请初始登记。倘若周某的登记文件不全、不符合初始登记的条件，仍然不能申请初始登记。
