营改增试点全面推开后，物业公司作为生活服务业中的分支行业，减税效应明显。以某物业公司为例，2016年5-12月增值税税负率3.07%，较营业税时期降低1.93%。笔者认为，物业公司可从以下几方面相应调整战略，充分享受改革红利：

  （一）合理选择纳税身份

  增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人，两者的应纳税额计算方法是不一致的。物业管理公司应结合自身经营规模、服务对象及主要服务内容来合理选择纳税身份和计税方法。若公司主要服务对象是居民，接受服务方取得增值税专用发票的意愿不强，且物业公司自身难以取得增值税专用发票，则应选择以小规模纳税人身份纳税，同时将年收入规模控制在500万元以内（如物业公司可以按服务小区为对象分别注册独立的全资子公司，由集团公司总部对子公司业务分别进行会计核算和纳税申报，有效分解收入规模），避免强制登记为一般纳税人。

  （二）多措并举，确保抵扣充分

  当公司业务需要或规模较大必须选择一般纳税人身份时，应做好企业内部管控，调整运营模式，积极取得增值税专用发票，确保进项税额抵扣充分。

  第一，加强采购管理。建议企业对一些通用性强、技术规格统一、便于归集的采购品目如办公用品、工具用具等按规定标准统一归集后批量从具有一般纳税人资格的供应商处采购，取得17%的专用发票。

  第二、劳务派遣应对抵扣限制。针对人工成本无法抵扣问题，建议对安保、保洁等服务采取劳务派遣或人力资源外包的用工形式，以取得6%税率的增值税专用发票或5%差额的专票进行抵扣。

  第三、变更电费用户名。物业公司收入中代收的电费占比较大，企业一定要保证现有及新增项目电费户名变更为公司名称，确保代收电费的进项税额能够抵扣。

  （三）活用政策合理筹划，积极防范税收风险

  财务部门对营改增后各项税收政策应加强学习，一方面能够合理运用税收政策开展税收筹划，降低企业税负。另一方面防范因对政策理解不透彻而产生的税收风险。

  企业合理利用税收政策改变经营模式可以有效降低税负。如物业公司为鼓励业主及时缴费通常采取减免部分物业费的方式，减免的部分会计核算上不计入企业收入，但税法规定属于视同销售行为应并入销售额征税。物业公司可以将减免的物业费直接在服务价格中降低，这样就避免了因赠送方式视同销售的这部分销项税额。营改增后，各项服务、产品税率多，物业公司的财务部门应知悉相关政策，选择正确的税率，避免税收风险。如电梯轿厢给广告公司提供广告服务系不动产租赁，税率为11%（简易征收为5%），而非广告服务业为6%。

  主动开展税收筹划对于营改增企业具有重要的意义，物业管理公司应结合自身实际情况，积极健全核算体系，学透用活税收政策，尽快适应增值税制，确保税负只减不增！