小区物业服务，一直是市民们反映强烈的问题。上月底，在市政协组织召开的首次双月协商座谈会上，政协委员们对如何管理好小区物业建言献策。他们主要对如何规范物业服务，如何破解业委会成立难题，如何解决物业欠费问题等建言。

如何规范物业服务？

小区物业管理服务一直存在的问题是：

开发商重视房屋建设，忽视水、电、电梯、绿化、道路、燃气、电信、停车位等基础设施的配套建设。房屋出现质量问题后，开发商不主动维修，和物业公司就修缮责任互相推诿；电梯不能运行、高层用水二次加压设备偷工减料导致业主用不上水……

物业企业员工素质不高、服务不规范。保安重门岗，轻巡逻；重小区内部安全，轻外围防范。物业公司自身管理水平较低，开展和提供的服务项目单一、面窄。

另外，有的小区内出现乱搭乱建、占用公共通道、破坏墙体结构等违法行为。乱停乱放、噪音超标、油烟烧烤等影响居民生活环境的现象也普遍存在。

市政协委员杨剑建议：

房管部门应该对小区的基础配套设施提前介入监管，从工程项目立项开始，对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议，供开发商采纳。要制定严格的小区交付使用验收制度。对参与验收的单位和个人，采取责任追究和责任倒查制度。

房管部门要重视前期物业小区的交接，认真完成物业公司的资质初审工作。要做好住宅小区前期物业招投标的监管工作。要对各小区进行严格检查并实施奖惩措施，在小区设立投诉举报电话、举报信箱，方便业主投诉，用于监督物业公司的服务行为，督促物业公司按照合同约定的服务标准进行服务。

如有违反，从严处理，或根据规定予以罚款，或发动小区业委会辞退物管企业，或限制其参与物业招投标，甚至吊销其资质。

建立培训制度、提升物业从业人员及业委会的整体素质。重点培养本土龙头型小区物管企业，全面提升物业管理的水平和档次。严格控制开发商自主运营物业公司。

如何破解业委会成立难？

据统计，我市现已推行物业管理的341个项目中（住宅小区322个），仅40个小区成立了业主委员会。有的虽然成立了业主委员会，但运行不规范。

由于业主委员会缺乏物业管理专业知识，不能有效保护全体业主的利益。

在我市一些小区，在重大事项的决定上，有的业主委员会不经过合法表决，而自行作出决定，有的业主委员会不能代表大多数业主的利益，个别成员甚至把个人利益置于业主利益之上，任意决定业主事务，损害其他业主利益或业主的共同利益。

政协委员陈社会建议：

针对业主委员会组建难的现状，街道办事处、社区党组织、居委会要根据省委、市委组织部的要求，认真抓好业主委员会的组织、筹备、组建工作。

借鉴外地经验，在小区建立街道办事处、社区居委会、业主委员会、物业企业“四方联动”服务机制，充分发挥党组织在业主委员会成立工作中的积极作用，形成上下整体联动、齐抓共管的工作机制。

建立业主委员会考核奖惩制度，定期对业主委员会量化考核，考核结果公开，对不合格的业主委员会，业主大会要重新选举，对优秀业主委员会给予奖励。

积极引导业委会履行职责，发挥其在小区物业管理中的积极作用，执行业主大会的决定和决议，重大事情特别是业委会的选举、业主公约或管理规则的制订、物业服务企业的聘任等，业主大会作出决定后，业委会要及时负责执行。

业委会要及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业服务活动中的相关问题，维护业主合法权益。

如何解决物业欠费问题？

据统计，我市共有物业服务企业272家，管理服务340多个项目，从业人员4400多人，每年应收物业服务费约1.2亿元。到2016年6月，全市应收未收物业服务费约5000多万元，全市270多家物业企业每个项目业主欠费至少在10万元以上。

业主欠费的主要原因是：业主观念滞后或诚信缺失。开发商工程遗留问题得不到及时解决，导致业主把责任归置于物业服务企业，拒交物业管理费。空置房多，入住率低。

市政协委员焦南学建议：

目前，业主欠费最通行的办法是物业企业和业主双方协商解决，或是到法院起诉解决，这两种方式解决起来成本都高，而且效果不好。前者协商不好很容易形成长期的矛盾纠纷，后者存在立案难、判决难、执行难、时间长的问题。

要解决此欠费问题，应广泛宣传贯彻《物业管理条例》《物权法》《湖北省物业服务与管理条例》等法规，通过宣传教育，提高行政主管部门和职工对物业管理的认识，并充分发挥政府职能部门的主导与监督作用和服务功能；使物业服务企业依法办事、规范管理，提高服务水平，提升服务质量；使广大业主树立“小区是我家，建设靠大家”的共识，增强维权意识、自治意识、有偿服务的物业消费意识、社会公德意识。

制定和完善地方物业管理的法律法规，制定物业服务行业的服务标准，对物业服务企业进行星级评定，建立企业信用档案，物价部门放开物业服务收费价格，根据行业服务标准、星级等级和信用级别，实行质价相符的收费原则。