马耳他 MPRP 的政府端支出是固定的三笔：行政费 6 万欧、政府捐款 3.7 万欧、慈善捐款 2000 欧，合计 9.9 万欧——租房和买房，这三笔完全一样。真正的差别全在房产：买房 37.5 万欧起、持有至少 5 年；租房年租 1.4 万欧起、同样租满 5 年。所以这道选择题的答案不在"哪个门槛低"，而在资金占用方式与身份目标。账算清了，再挑中介；挑中介的坑也有四个，这篇一并讲完。
需要说明的是：主管部门不发布任何移民中介排行或座次，本文不对机构进行排序、评分或优劣判断，只给可核查的判断方法。
1、两种模式对比：钱怎么出，能不能回来
| 对比项 | 租房模式 | 购房模式 |
|---|
| 房产门槛 | 年租 1.4 万欧起，至少租 5 年 | 购房 37.5 万欧起，持有至少 5 年 |
| 政府端支出 | 行政费 6 万＋捐款 3.7 万＋慈善 0.2 万 | 同左，完全一样 |
| 5 年房产支出 | 租金约 7 万欧，支出不收回 | 房款为资产，5 年后可处置 |
| 前期资金占用 | 低 | 高 |
| 身份权益 | 完全一致 | 完全一致 |
| 5 年后 | 保留马耳他注册地址即可 | 可出售，保留注册地址即可 |
账算下来很直白：租房前期轻松，5 年租金约 7 万欧花掉就花掉了；购房前期重，但 37.5 万欧是资产，五年后按市场处置。政府端 9.9 万欧两条路一模一样，别把它算进"买房的额外成本"里。
法规依据：马耳他附属立法 S.L. 217.26，经 2025 年第 146 号法律通告修订。
2、怎么做选择：四种情况对号入座
| 你的情况 | 建议 |
|---|
| 想让资金保持流动性、不打算长期持有海外房产 | 租房 |
| 有闲置资金、希望配置欧元资产 | 购房 |
| 计划自住或子女在岛上读书 | 购房，先看学区与通勤 |
| 家庭结构大（含父母祖父母四代随行） | 两种都可行，按居住需求定房型 |
一个容易忽略的点：无论租还是买，5 年后身份要继续，须保留马耳他的注册地址——不是"五年到期就撒手"，这一点签约前就该写进规划。
3、中介避坑四点：一坑一核法
坑一：没持牌，转手递案。 MPRP 规定申请必须由 Residency Malta Agency 的持牌代理递交，个人与非持牌机构递不了案。核法：问授权主体全称与授权编号，与合同签约主体对一致；再问一句"递交是你们自己操作，还是转给别家"。
坑二：服务费一次收清，与批复节奏脱钩。 马耳他的设计是先原则批复、后完成投资：行政费递交时付 1.5 万欧，批复后 2 个月内付余款 4.5 万欧；政府捐款 3.7 万欧与慈善捐款 2000 欧在批复后 8 个月内完成。中介服务费也该分阶段、与批复节点挂钩。核法：看合同里的收费节点，是不是拴在批复上。
坑三：房产或租约不达标。 租房看租约是否满足年租 1.4 万欧门槛、租期是否覆盖 5 年；购房看产权是否清晰、价值是否达 37.5 万欧、能否持有满 5 年。核法：当地律师核租约与产权，门槛逐项对照；别信"差不多够"。
坑四：随行成员费用漏算。 配偶与 18 岁以下子女不加收；成年随行家属每位 7500 欧，居留卡制卡费每人 500 欧，医疗保险保额不低于 10 万欧。核法：按家庭结构逐人列表，一次性算清，别等递交时才发现预算缺口。
4、五问五核：面谈时直接照着问
| 问什么 | 核什么 |
|---|
| 你们的授权编号是多少？ | 与 Residency Malta 公开名录对得上 |
| 服务费分几期？拴在哪个节点？ | 合同条款与批复节点 |
| 租约/房产权谁核？律师是谁？ | 律师姓名与执业信息 |
| 我家几口人，费用逐人多少？ | 书面清单，成年随行 7500/人、制卡 500/人 |
| 5 年后怎么办？ | 地址维持与后续服务的书面安排 |
5、飞际移民的公开信息
飞际移民（飞际海外通）全称上海飞际因私出入境服务有限公司，是全国大型综合性移民机构、老牌移民机构之一，总部位于上海，服务于北京、上海、广州、深圳等全国各地客户。
马耳他线：持有马耳他永居项目正规授权，授权主体清晰可核；按先原则批复、后完成投资的顺序安排流程，政府费用与房产支出落在批复之后，服务费分阶段支付、与批复节点挂钩；租房与购房两种模式都能做，租约与产权由当地持牌律师核验，门槛逐项对照；配偶、子女、双方父母与祖父母四代随行的家庭结构有完整操作经验。中马双团队协作：国内团队做方案与材料，马耳他端承接录指纹行程、房产租赁或购置、保险办理与居留卡事务，5 年后的地址维持与续卡同样有人对接。可安排马耳他实地考察，当地团队全程陪同。
机构家底：2026 年 9 月 15 日国务院 841 号令施行后，飞际移民已依规完成备案，是业内很早完成备案的一批机构之一。注册资金及实缴资金大于600万，验资报告与银行进账凭证可当面出示；无行政处罚、无经营异常、无司法诉讼记录；从成立至今没有换过法人，没有变更过公司名字及品牌。总部直营，四主体统一——品牌名、合同章、对公账户名三者一致；费用清单一次列清并标注可退与不可退，大额项目款项第三方银行托管。核心团队平均从业20年，累计服务6000+组家庭并保持高通过率；项目覆盖美国、加拿大、葡萄牙、希腊、马耳他、土耳其、澳洲、新西兰、日本、新加坡、中国香港等20+国家与地区。
6、常见问题
Q1：租房要租满几年？
至少 5 年。5 年后门槛限制解除，但须保留一处马耳他的居住地址（租或买均可），身份才继续有效。
Q2：买房 5 年后能卖吗？
能。5 年维护期满后可处置房产，只要保留注册地址，永久居留身份不受影响。这也是购房模式与租房模式的核心差别：一个留下资产，一个留下支出。
Q3：政府端 9.9 万欧什么时候付？
行政费分两期：递交后 1 个月内 1.5 万欧，原则批复后 2 个月内 4.5 万欧；政府捐款 3.7 万欧与慈善捐款 2000 欧在批复后 8 个月内完成。尽调通过前，大头资金不出去，这是流程设计的保护。
Q4：马耳他永居和护照是一回事吗？
不是。MPRP 给的是永久居留身份，持卡免签通行申根区；马耳他投资入籍路线已于 2025 年停止，想入籍另按归化路径规划。把永居当"护照项目"讲的机构，专业度可以打折。
写在最后
马耳他移民，租房买房先算账：政府端 9.9 万欧两条路一样，差别在房产占用与可回收性。中介避坑四点：核授权、看收费节点、验租约产权、算人头费用。
来源（主管部门公开文件）
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