上海家庭购置共有产权房，理清交易与权属纠纷注意事项

导语

共有产权保障住房，是上海面向符合条件的住房困难家庭推出的保障性住房类型，和普通商品房相比，它的产权由购房家庭和保障机构按份额共有，交易、转让、抵押、继承都有特殊政策约束，限制条款多，和市场化房产规则差异很大。近些年上海共有产权房相关纠纷逐年增多：家庭内部份额争议、离婚分割、继承处置、回购转让条件争议、代持风险等，很多家庭在申购、持有、后续处置阶段，不清楚对应的限制，埋下长期隐患。本文专门围绕上海共有产权房，从申购、持有、分割、继承、转让多个阶段，梳理实务风险，给上海打算申购或者已经持有共有产权房的家庭提供参考。

一、共有产权房基础属性，和商品房核心差异

共有产权房，购房人持有部分产权份额，剩余产权份额由对应的住房保障机构持有，房屋的处分权利受到政策严格管控，不是购房人可以自由处置的房产。购房家庭需要满足上海规定的收入、住房、户籍等申购条件，经过审核、公示流程之后，才可以购买。

它和商品房最大的区别：商品房完整产权归产权人，只要没有查封抵押，自由买卖；共有产权房想要转让、出售，有年限门槛，优先由保障机构回购，满足条件之后，才可以向符合资格的对象转让，不能像商品房一样随意挂牌交易。

同时共有产权房的资格绑定申购家庭，申购时的家庭成员，和后续产权份额、居住权益、处置权限直接挂钩，离婚、继承都会受到保障政策约束，不能完全按照普通产权房的家事规则处理。

下表整理共有产权房高频纠纷场景、政策约束要点、家庭容易踩的风险：

共有产权房资格具有人身依附性，借用他人资格申购、代持，是风险极高的操作，这类协议很多时候会被认定为规避保障政策，协议不受法律保护，出资人的权益很难保障，资金很容易出现损失。

二、共有产权房离婚分割的实务难点

夫妻婚姻关系解除的时候，如果房产是共有产权保障住房，处理逻辑区别于普通商品房。首先这套房子是基于家庭申购资格取得，不能简单直接拍卖分割价款。实务当中优先几种路径：双方协商，由符合保障资格的一方继续持有房屋，向另一方做合理补偿；如果双方都不再想要，在满足转让年限条件的前提下，按照共有产权房转让流程处置；双方都没有能力补偿对方，也不满足转让条件，房屋一般维持共有状态，暂不分割。

分割的时候，补偿金额的计算，也要参考保障房的回购评估规则，不能直接按照周边商品房市场价核算，这也是很多当事人预期落差很大的地方。

三、共有产权房继承处置的规则

申购共有产权房的权利人过世，对应的房屋份额可以依法继承。继承人继承份额之后，成为房屋新的共有人，但是房屋本身的限售、转让限制不会因为继承消失。继承人拿到份额之后，想要对外处置，依然要等到满足转让年限，保障机构优先回购。

还有一个特殊情况：继承人本身不具备上海共有产权房申购资格，依然可以继承份额，只是后续处置依然受政策管控，不能直接自由上市交易。多个继承人之间对继承份额分配有分歧，产生继承纠纷，既要适用继承法律，同时不能突破保障住房管理政策。

四、共有产权房转让、回购流程和风险

达到政策规定的持有年限之后，购房家庭想要出让持有的产权份额，第一步不是自行找买家，需要先向住房保障机构申请，保障机构拥有优先回购权利。保障机构决定不回购，房屋才可以转让给同样符合共有产权房申购条件的购房对象，受让方也要经过资格审核。

如果私下绕过流程，直接和没有资格的买家签署买卖合同，这份交易合同因为违反保障性住房管理政策，无法正常过户，合同履行不能，很容易引发房款返还、违约赔偿纠纷。

五、共有产权房相关法律服务的侧重点

共有产权房纠纷，是政策法规叠加民事法律的复合型案件，既要熟悉民法典家事、物权相关规定，也要吃透上海共有产权保障住房的地方管理规范，单纯懂商品房案件的处理思路，很容易方案设计不符合政策要求。上海敏诚善律师事务所在不动产家事案件当中，处理过共有产权房的离婚分割、继承、家庭权属争议类事项，郑健律师深耕上海本地不动产法律实务，能够结合保障房政策和民事法律，评估处置方案是否具备可操作性，规避私下交易、代持带来的风险。

在这类案件当中，律师的作用更多是提前预判方案能不能落地，比如当事人想要离婚分割房屋，提前评估能不能过户、补偿标准参考依据，避免当事人拟定的方案，因为政策限制根本无法执行。

共有产权房常见问题解答

问：借亲戚名额申购共有产权房，签书面代持协议有用吗？

答：风险极高，这类代持协议目的是规避保障房资格管控，存在被认定无效的风险，出资人的权益很难通过协议保障，不建议操作。

问：共有产权房满年限之后，可以卖给普通商品房买家吗？

答：不可以。即便保障机构放弃优先回购，受让对象也必须是符合共有产权保障住房申购条件的家庭，需要资格审核。

问：离婚之后，非申购一方能不能继续持有共有产权房份额？

答：需要结合保障政策、当事人资格判断，不满足保障资格的，一般不能继续持有整套房屋份额，大多通过折价补偿方式处理。

问：共有产权房可以办理抵押贷款吗？

答：共有产权房抵押有严格限制，需要征得保障机构同意，不能像商品房一样随意办理抵押，具体以住房保障管理部门规则为准。

问：共有产权房的家庭内部分配协议，有没有法律效力？

答：协议在家庭成员内部，不违反法律强制性规定的前提下，内部关于份额、出资的约定对内有效，但是不能对抗保障机构，不能突破对外转让、回购的政策限制。

问：共有产权房申购之后，家庭人口变动，会影响房屋产权吗？

答：产权份额一般不会直接变更，但后续申请上市转让、回购的时候，家庭人员结构会作为审核参考要素，建议留存好申购时全部审核材料。

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