7月28日，《湖北省物业服务和管理条例》（以下简称《条例》）经省十二届人大常委会第二十三次会议表决通过，从今年10月1日起施行。

  小区停车位的管理使用、住宅维修资金的提取、电梯广告费的归属……近年来小区凸显的多个管理难题，《条例》里一一规定。《条例》中都有哪些亮点？为此，记者请教了市房地产管理局、市物业管理协会、律师行业的多位专家，让他们为大家解读。

  1 物业用房面积有限定

  新规：第十二条及第十三条，新建住宅的，建设单位应当按照下列要求在物业区域内配置物业服务用房：不低于总建筑面积千分之二，且最少不低于一百平方米；应当具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件。

  城乡规划行政主管部门在建设工程规划许可过程中，应当对物业服务用房的设计指标进行审查。房产行政主管部门在核发房屋销售许可时，应当对物业服务用房进行核查。

  解读：市物业管理协会会长焦南学说，国家虽规定建设单位要配建物业用房，但没有具体的面积规定。而我省新出来的《条例》中规定，物业用房面积最少不低于100平方米。

  据他介绍，我市不少物业公司的办公用房，被安排在地下室，不通风，光线差。《条例》不只规定了物业用房面积，还规定了其应具备的办公条件。这对广大物业服务管理人员来说，是好事情。

  2 变相讨物业费会遭罚

  新规：第三十七条及第六十九条，物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主合法权益的其他行为。

  物业服务企业违反以上条款的，由县级以上人民政府房产行政主管部门，责令限期改正，处1万元以上5万元以下罚款，并录入物业服务企业信用档案；逾期未改正的，按照原处罚数额按日连续处罚。

  解读：不交物业费就停水停电，这种现象早几年在我市比较普遍。这几年随着物业企业整体素质的提高，加上有关部门的治理，这种事情有所减少。

  我市一律师事务所的张律师表示，擅自停水停电本就是违法违规的行为，《条例》中给予了明确并做出了相关的处罚规定，这将更加规范物业公司的收费行为。以后，物业公司以不交物业费为由擅自停水停电的，业主可以向房产部门举报。

  3 小区里贴广告有规定

  新规：第三十九条、第五十三条及第六十九条，物业服务企业不得在物业服务活动中有下列行为：擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动。

  物业服务企业有上述行为的，由县级以上人民政府房产行政主管部门，责令限期改正，处1万元以上5万元以下罚款，并录入物业服务企业信用档案；有收益的，用于物业区域内共用部位、共用设施设备的维修和养护；逾期未改正的，按照原处罚数额按日连续处罚。

  利用业主共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续，经营所得收益属于全体业主共有。

  解读：在我市城区不少小区，电梯间和电梯门上的广告随处可见，还有商家在小区内开展销售活动，而众多业主对小区的广告收支情况一无所知。一些小区的业主反映，这钱都落入了物业公司的腰包。

  而《条例》对小区的公共收益怎么收、怎么花、谁来花做出了明确规定，防止物业公司从中牟利。此外，《条例》明确规定，业主委员会、物业公司应当每半年公布一次经营所得收益和支出情况，接受业主监督。

  4 小区的车位不能外卖

  新规：第五十四条，物业区域内按照建设工程规划许可证确定且初始登记所有权人为建设单位的停车位、车库的归属，由当事人通过销售、附赠或者出租等方式约定，不得销售给业主以外的单位和个人。优先满足业主需要后对外出租的，每次租赁期限不得超过一年。

  占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的车位，属于全体业主共有，其分配、使用及收费管理具体事项由业主大会决定；建设单位、物业服务企业不得销售或者变相销售。

  解读：焦南学称，现在我市小区车位配比不足，在私家车不断增长的情况下，小区停车难题愈发突入。停车难问题，也给小区带来很多矛盾和纠纷。小区车位首先要满足业主需要，这点有利于业主和物业公司。

  据了解，《物权法》在规定车位、车库时，没有对依法配建的人防工程车位、车库的权属作明确规定，《人民防空法》也没有对其所有权进行规定。考虑到在使用中的复杂情况，该《条例》没有对此类车位的使用管理作出规定。

  5 小区禁养烈犬和大犬

  新规：第五十八条及第七十二条，禁止在物业区域内饲养烈性犬和大型犬。否则，由公安机关没收犬只，并处5000元以上1万元以下罚款。具体品种和体高、体重标准由省人民政府公安机关确定。

  业主、物业使用人在物业区域内饲养上述规定以外其他犬只，携犬只出户的，应当束犬链牵引；犬只伤害他人的，养犬人应当依法承担相应的法律责任。否则，由公安机关责令改正；拒不改正的，处500元以上1000元以下罚款；情节恶劣或者造成严重后果的，没收犬只。

  解读：小区内犬只扰民、伤人的现象比较突出，尤其是烈性犬和大型犬。对此，《条例》做出了相关规定，并做出了相应的处罚规定，促使业主文明养犬。

  焦南学称，要营造安全、舒适、文明的居住环境，单靠物业公司的管理是不够的，还需要每个业主积极参与。《条例》不仅对物业公司的服务、管理行为作出了种种规定，也对业主在小区的行为提出一些要求。

  6 建立物业保修金制度

  新规：第六十条，建设单位应当在新建住宅物业交付前，按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保障。物业保修金不得纳入房屋建设成本。

  物业保修金实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则，由房产行政主管部门指定的机构统一管理。在物业保修期内，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，维修费用在物业保修金中列支。

  物业保修金交存期限为五年。保修期内，物业保修金不足的，建设单位应当补足；保修期满后，物业保修金有结余的，应当返还建设单位。

  解读：《条例》创新思路，建立物业保修金制度，统一交存比例，统一交存期限，统一管理机构，统一使用流程。物业保修金制度是房地产开发质量保修制度的延伸和发展，是督促房地产开发企业落实房屋保修制度的有力举措。《条例》授权县级以上人民政府房产行政主管部门负责物业保修金的监督管理。

  7 用维修资金不那么难

  新规：第六十三条及第六十四条，住宅专项维修资金的使用，经业主大会依法决定，可以根据维修范围以单元（栋）为单位进行表决，也可以采取异议表决，即根据业主公约或者管理规约的规定，持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

  物业保修期满后，发生危及房屋安全和人身财产安全等紧急情况时，物业服务企业、业主委员会、居（村）民委员会应当先行采取应急措施，并向房产行政主管部门提出使用住宅专项维修资金的申请。房产行政主管部门收到维修申请后，应当即时核准并拨付住宅专项维修资金。

  解读：针对住宅专项维修资金使用难的实际情况，《条例》提出了创新方法：小区公共设施损坏需要动用维修资金，不再需要整个小区的业主同意，哪一栋坏了或哪一个单元坏了，只需要所涉单元（栋）业主同意即可；也可以采取异议表决，某一单元或某一栋楼出现问题，该栋楼反对的业主人数在三分之一以下，而且专有建筑面积占整栋楼面积三分之一以下，两者同时具备，所涉单元（栋）可以动用住维修资金。

  市房地产管理局物业科科长陈荣表示，根据新规定，在发生危及房屋安全和人身财产安全等七种紧急情况时，业主委员会来申请住房维修资金，房产行政主管部门会开通“绿色通道”，即时核准。