延期交房普遍存在

  自本报开设房产投诉热线以来，接到关于房产的各类投诉，在投诉的内容中，延期交房类问题超过了80%——

  香泉公馆多名业主分别致电本报，反映开发商延期交房3年，至今没有讨到说法；

  康城郦都业主反映，已买房八年，一直未交房，无法办房产证；

  青年E家多名业主反映，开发商延期交房，业主多次询问，相关负责人只说让等等……

  是哪些问题导致延期交房呢？

  市房产局相关负责人表示，从目前的投诉信息综合分析，主要有以下几方面的原因：

  一是相关开发商的实力不足，资金周转不开甚至断裂，无法按期交房。

  二是因为房产积压太多卖不动，资金短时间内无法回笼，同时也产生了与工程承包方的债务纠纷，造成一部分楼盘建筑歇业甚至烂尾，无法按期交房。

  以上问题和现象在全国普遍存在，国家现在也正在出台相关政策，促进房地产去库存，相信这些问题会有所改观。

  另外，可能是楼盘施工进度滞后，水、电、燃气等部门未及时与小区配套开通，造成延期交房。

  市建设工程质量监督站相关负责人也证实，商品房出现延期交付有多方面的原因，除以上原因，还有诸如涉及到政府其他职能部门的专项验收未完成，比如规划验收、消防验收、电梯验收、人防验收、防雷验收等等。

  一旦延期交房了，购房的人如何为自己维权呢？

  市房产局的相关负责人表示，如果是资金方面的困难导致交房延期，从房企方面来说，要解决问题无外乎四条路：一是政府帮助困难房企融资，让房企渡过难关；二是房企通过自身努力，多渠道融资，恢复建设；三是房企将停建项目转让给实力更雄厚的开发商，让停建项目尽快复工；而最坏的打算就是房企申请破产。

  房产局延期交房科和市建设工程质量监督站相关负责人都表示，延期交房属于商品房买卖合同纠纷，可按购房合同中约定的有关条款协商处理。对于延期交房，最好的解决办法是业主拿起法律的武器，通过灵活的方式进行违约索赔。有些楼盘是单位自建或团购的，最好由单位出面维权。遇到小区内的共性问题时，业主集体维权比单个维权效果会好很多。

  但是据目前的情况来看，对延期交房，业主即使到法院起诉胜诉了，有些开发商限于自身条件，对判决书也没有执行能力。所以广大购房者要避免延期交房、房产证迟迟办不下来的情况出现，需要在买房之前对关注的楼盘做深入调查，尽量选择实力强、信誉好的房企，选择开发成熟的楼盘，买现房而非期房。

  物业签约前也需验收

  在潜山商业街附近某小区，家住一楼的黄先生一家被房子的各种质量问题折腾得没有过好新年。在小区物业公司负责人张俊的带领下，记者来到黄先生家。正在家中的但婆婆介绍说，开发商在修房时，卫生间的下水管没有留检修口，家里被堵了好多次，无法检修，屋里被粪水淹得一蹋糊涂。外墙大面积脱落，且有裂缝，一下雨就渗水进来，屋里的衣柜里一股霉味，衣服都长霉了。打电话让开发商来修，他们答应得快，却一直拖着不办。找物业，物业也没有办法。

  张俊也很委屈，他说：“我们物业公司在几年前就与小区的开发商签了前期物业合同，但他们一直没有向我们提交小区的相关设计图纸。业主找我们，因为没有图纸，我们不敢妄动，怕挖坏了水、电、气管道，破坏了光纤线缆。在A幢，开发商还建了一个地下室，因严重积水而废弃了。以前，出于房屋安全和小区卫生考虑，我们每天都用抽水机把积水抽出来，但开发商连电费都不愿意支付。类似的事情多了，开发商不管，我们物业一直在兜底，有些事情想管也管不过来，也管不了。”

  对此，市房产局物业科相关负责人表示，物业公司在进驻小区与楼盘开发商进行交接时，一定要开发商提供小区规划设计图、业主资料，并对物业管理区域内的水、电、气、消防等共用设施设备进行逐项验收，发现问题应该及时沟通解决。物业项目经查验不合格的，开发商应进行返修并商定时间复验。经查验合格后，物业公司才签发承接文件，不要一味做“接盘侠”。

  别忘了房子也有保修期

  在超市买食品，人们会习惯性地查看下保质期；买家用电器，会先了解电器的保修期是多长。然而，很多人在买房子时，忽略了购房合同里的房屋的保修期是多长。

  我国《房屋建筑工程质量保修办法》第七条明确指出，在正常使用下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年，而电气系统、给排水管道、设备安装为2年。

  在验房时，购房者应该仔细询问开发商的质保条款，将开发商提供的质保书中的保修期限与国家规定的期限进行对照，如果发现质保书中的期限比国家相关规定短，应当及时向开发商提出并更改。

  当发现房屋出现质量问题，购房者应及时找到开发商或装修公司进行维权，切莫错过保修期让自己蒙受损失。如果其拒不履行维修义务，那么可以自行维修，并可以要求开发商承担相应费用。

  如果房子过了保修期，由谁管？

  市建设工程质量监督站相关负责人表示，目前，我市多数小区的物业管理公司都是由开发商推荐或直接委托，经业主确认的。物业管理公司是为小区的业主服务的，除了保证小区安全外，还负责小区房屋、共用设施设备的维护管理，保证正常运行。如果房屋共用部位、共用设施设备出现问题，按照有关规定，由物业管理公司提出维修计划，经业主委员会决策批准，报房产局按程序审批、拨款、维修。

  如果开发商和物业管理公司都不理睬，怎么办？

  市建设工程质量监督站相关负责人表示，房产局对房地产开发企业和物业管理公司的资质进行审批和监督管理，是开发商和物业管理公司的行业主管部门。如果开发商和物业管理公司不履行职责，可以向房产局投诉，或提起诉讼。

  地下车库、公共绿化之争

  市民柯先生打电话反映，自己所住小区的开发商不经业主同意，私自将绿化带改成停车位，地下停车场也被私下出售。

  为此，市园林局绿化管理科的相关负责人表示，开发商的这种行为违反了《咸宁市城市绿化实施办法》。按相关规定，建筑区划内的绿地属于业主共有，如果小区因客观情况确实需要变更绿化用地的，需事先征得业主同意，并到市规划局和市园林局进行相关的审批。而且私自更改规划合同，将绿化带改停车位是一种违约行为，业主可以一起要求开发商承担违约责任。

  如果开发商将地下车库私自出售，是否侵害了业主利益？

  市园林局绿化管理科的相关负责人表示，根据相关政府工作报告法规，如果开发商在计算公摊面积时没有把地下车库的建筑面积计算在内，没有把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本之内，也没有在出售单元房屋时承诺无偿提供地下车库，且不属于国家法律或当地政府规定的应无偿交付给业主使用的情形的，则住宅小区地下车库的权属应当属于开发商，开发商对地下车库享有占用、使用、销售等权利。