回看前11个月咸宁城区楼市表现，有喜有忧。喜的是，房地产开发体量得到控制，高库存的商品房在消化；忧的是，房企资金压力巨大，房地产业后劲不足。

  本地购房市民增多

  前11个月，咸宁城区楼市表现十分明显的一个特点：投资性购房需求大幅减少，本地购房需求被激活。

  咸宁碧桂园是咸宁城区的售房大户，每年的售房量占据城区售房总量的很大比重，其中买房的很多是外地人。2012年，它的房屋销售总金额占城区房屋销售总金额的40%。今年到目前为止，它的房屋销售总金额缩减到4亿多元，占城区房屋销售总金额的12%。

  在多个项目调查了解，今年外地人来咸购房比例下降了40%以上。

  虽然外地投资性购房群体减少，但是本地购房人数增多。今年以来，国家出台了“认贷不认房”“营业税免征期限降为2年”“第二套房首付比例下降”“公积金贷款门槛降低”等多重房地产利好政策后，促使许多本地居民买房、换房。城区商品房销量从第二季度开始上涨。

  库存压力得到释放

  今年市规划局新批准的商品房规划建筑面积为83万平方米，预计城区全年商品房销售面积会达到150万平方米，可以消化库存商品房70万平方米左右。预计明年城区商品房新开工量会更小，可以消化库存商品房100万平方米左右。

  今年很多时候，城区楼市呈现“房屋入市量减少，需求量几乎与去年相持平”的局面。这一定程度说明，城区商品房库存压力有所减轻，楼市供求关系日趋平衡。

  另外，据市统计局调查数据显示，今年整个房地产开发投资速度放缓，随着第二季度房地产销售形势好转，城区商品房高库存情况逐步得到改善。

  房企营运效能下降

  前11个月，城区商品房销售面积同比虽微增，但销售均价和销售总金额却同比下降。企业利润和产生的税收也相应下降，运营运效能不如往年。

  城区商品房均价同比下滑主要有三方面原因：商铺和别墅类商品房销量下降，拉低了城区商品房整体均价；商品房同质化现象严重，在同一区域、同一地段，相同类型的产品扎堆开发，导致楼盘彼此间竞争激烈；部分房企迫于资金压力，不得以采取以价换量的策略。

  目前，房企面临的资金压力巨大。一方面，商品房销售不畅，房企资金回笼周期加长；另一方面，金融系统收紧对房地产行业的政策，银行严格控制房地产贷款规模。