私下签协议，违约咋赔？

张女士问：我向朋友购买二手房，在签订协议、交付定金之后，他却把房子转卖他人。买房过程中没有中介参与，协议也是自行订立的。协议是否合法？对方的违约金应该怎样计算？

答：只要是双方都在合同上签了名字，那么在没有违反法律的前提下，该合同一般是完全有效的。如果在合同有效的情况下对方违约，则对方需向张女士退还已交付的定金，并且赔偿1倍定金的违约金。

定金交了，能毁约么？

陈先生问：我买房签了《认购协议书》，交了定金，但后来签《房屋买卖合同》时发现合同有不合理的地方，但卖方说《认购协议书》上写了10天内不签算自动放弃定金，时间已经过了该怎么办？

答：如果该认购书是在开发商取得预售许可证之后签定的，则你们的合同应是具有法律效力，如果陈先生违约不签商品房买卖合同，则是构成违约。如果该认购书有霸王条款，建议陈先生向工商部门反映投诉。

房子泡水，能找物业赔么？

徐女士问：我家是新装修的房子，有一天回家发现被水泡了，原来是水管破了。是否应该由物业承担责任？我该怎么办？

答：如果物业公司未尽基本巡查义务导致的，则物业要承担一定的责任。但最终须鉴定是什么原因引起的，再追究责任方是谁，由谁赔偿。

无备案证，能收房么？

赵先生问：在收房时，开发商只能提供《工程质量监督报告》，但没有《竣工验收备案表》，请问，这房子能收吗？

答：按照国家规定，开发商在交房时应向业主提供《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这些必须是原件。如果无《竣工验收备案表》，购房人可以拒绝收房。

能要求提高赔偿么？

高先生问：我最近买了一套新房。但是开发商因为自身原因造成了延期交房，按照合同约定，开发商需要赔偿我每天万分之零点三的违约金，但我觉得这个比例太低。请问我要求提高赔偿这一要求合理吗？

答：一般是要按合同约定追究对方的违约责任，除非高先生能证明该违约金标准根本不足以赔偿损失，否则是难以调高的。         （黄兰芬/整理）