5月26日，住房城乡建设部和国家工商总局联合发布了新版购房合同范本。多地随之开始推广和启用新版购房合同。目前我市暂未执行新版购房合同。

  记者发现，新版购房合同最大的特点是分“预售”和“现售”两个文本。新版的购房合同和老版购房合同还有哪些不同？记者采访了市房地产管理局物业科负责人，为大家解读新版购房合同五大变化。

  期房现房分开签约

  目前在咸宁，期房和现房都使用的是同一购房合同。其实，两者销售过程有不同。在商品房预售过程中，存在不少不可预知的的因素，隐藏着许多风险。不少期房的购买者与开发商产生过纠纷。正因如此，新版购房合同升级为两个文本，分为《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同（现售）》。

  新版购房合同增加许多条款，约束开发商，保障购房人的权益。发布的《商品房买卖合同（预售）示范文本》中第三章第七节约定，开发商必须将出售商品房的全部房房价款存入预售资金监管账户，预售资金监管机构、预售资金监管账户名、账号需注明。

  同时，《商品房买卖合同（预售）示范文本》第二章第五节中要求，开发商对房屋权利情况作出承诺，承诺商品房没有一方多卖、没有司法查封或限制转让的情况。

  发布的商品房预售和现售的两个合同范本中，预售合同范本中，多出“面积差异处理方式”和“规划设计变更”两章，另外其他章节中有些条约约定不同。

  公共配套约定细化

  旧版的购房合同，公共配套设施的标准没有明示，如若购房者在签约时没有另行约定，开发商交房时公共配套未建成则不用承担责任。而新版的购房合同，将楼盘的公共配套设施的交付条件和时间期限，做出了详细约定。

  交房时供水，排水设施与城市排水管网连接，开发商负责办理开通手续并承担相关费用；电话、电视、宽带敷设到户；小区绿地率、规划车位、医疗卫生机构、幼儿园要在一个时间内达到一定标准……新版购房合同在“商品房交付条件与交付手续”章节中对小区公共配套做出种种细化。

  如果开发商未按合同约定时间和标准交付公共配套设施的，新版购房合同中做出了违约规定——开发商要按约定的金额赔偿。

  新版购房合同对小区公共配套设施的细化约定，无疑是监督开发商更好地履行自己的责任。

  明确共有部分权属

  新版的购房合同对于业主共有部分予以明确，增加了对于小区内车位、车库、会所等配套设施的所有权归属的约定条款，这有效避免产权归属约定不清带来的纠纷与投诉。

  新版购房合同在“建筑物区分所有权”的章节中约定，归业主共有的小区公共部位及建筑包括：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。另外，小区内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房也属于全体业主所有。

  对于小区单独规划建设的车位、车库、会所等其它建筑配套设施的所有权，新版购房合同要求开发商与购房者协商约定。

  购房者无条件验房

  新版购房合同增加了“查验房屋”章节。《商品房买卖合同（预售）示范文本》中第四章第三节约定，购房者在办理房屋交付手续前，有权对房屋进行查验，开发商不得以缴纳相关收费或者签署物业管理文件作为查验和办理交付手续的前提条件。无条件验房的条款可使购房者能尽早了解到房屋是否存在质量问题，以便及时维权。

  新版购房合同除大幅强化了开发商的质量维修责任外，还要求将空气质量、建筑隔声、节能措施三项内容明确披露在合同中，而且前两项如果不达标，给开发商一次整改的机会，再不达标的，购房者可直接退房。而这三项措施，恰恰是现在开发商不重视的内容，特别容易构成违约。

  “商品房已取得建筑工程竣工验收备案证明文件，商品房已取得房屋测绘报告。”在新版购房合同中，以上两项是交房必须具备的条件。而在旧版购房合同中，并没有强制要求开发商交房时必须同时具备这两个条件。

  提出信息保密条款

  许多购房者抱怨，购房之后就接到诈骗、推销等各种骚扰电话。对购房者信息保密，新版购房合同中有了细致规定。

  “出卖人对买受人信息负有保密义务。非因法律、法规规定或国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门执行公务的需要，未经买受人书面同意，出卖人及其销售人员和相关工作人员不得对外披露买受人信息，或将买受人信息用于履行本合同之外的其他用途。”新版购房中明确提出，开发商对购房人的信息有保密义务。今后，信息遭到泄露，购房人就有理由去起诉开发商。

  目前，国内房地产开发中普遍采用项目公司开发制，而项目公司一旦开发结束就被注销，造成商品房有人卖、无人修的现状。对此，新版购房合同特别约定了如果开发商不承担质量保修义务，必须由另一家单位来承担连带责任，这另一家单位可以是开发商的股东或者关联公司。