可能因为了解到我在做的是商业项目，很多读者都问到商业项目中的公摊问题，有位网友的问题比较有代表性，是说自己买了一间50平米的铺子自营，结果只有一半可以用来经营，公摊超过了45%，对比自己在温泉城区内一套公摊18%的商品房，觉得很难接受，问合不合理。与其说是“问题”，倒不如说“抱怨”更贴切，那么今天我也谈谈商业项目中关于公摊的那些事。只说实话，对错任你评说！

  这里先弄清楚公摊是什么？所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，而公摊面积主要由两类面积组成，一是每套房与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙；二是大堂、走廊、楼梯间、电梯井、消防通道、值班警卫室等等，为整座建筑服务的公共用房和物业管理用房，以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。而像仓库、机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间则不计入公摊。

  商业项目相比住宅项目往往有更大的公摊面积，习惯性地将商铺公摊与住宅公摊做比较是一个认识上的误区。购买住宅，大家都希望公摊比例比较小，这样得房率就越高，享受的居住空间就越大；而投资商铺，其公摊比例并非越小越好，以一些大型商场的室内商铺为例，商场的经营面积是固定的，只有具备一定的公摊系数，才能保证商场的整体运营环境如人行通道、休闲区等足够宽敞明亮，经营条件、安全消防设施等公共设施的完善也将进一步留住顾客。如果公摊比例过小，投资者购买的商铺面积倒是变大了，但留给消费者的空间却变小了，拥挤的购物环境会让顾客感觉不舒服，商业的经营也会受到不同程度的影响。公摊面积大，反映出来的直接效果就是购物环境宽敞，公共服务配套齐全，而这种良好的配套条件也为这些商场带来了旺盛的人气，从而让商铺的投资效益最大化。从经济角度来看，商铺的投资收益与整个商场运营的效果，也就是“人气”有很大关系。假设投资者购买的商铺面积为10平方米，以50%的公摊比例来计算，投资者实际得到的使用面积只有5平方米，表面上来看投资者很“吃亏”，但如果商场经营得好，人气足，经营效益的提升会令租金水涨船高，商铺一定程度上的高公摊并不会影响投资者的收益，反之，拥有了较高的得房率，但由于公共面积较小，服务设施匮乏，就会影响客户体验，人气上不来，商场的租金价格自然也上不去，对投资者来说实际是一种损失。

  无论购置商铺是自营还是交给第三方托管经营，商业的地段、定位方向、配套条件等等，能够保证人流和良好运营的条件才是投资者更应关注的。但如果是自营客户，我建议仔细阅读项目资料和交易合同，测算实际可经营面积再做规划。排开酒店式公寓、写字楼等产品，针对商铺公摊面积而言，通常情况下，总层数较少外街铺公摊低于层数较多的内街铺，而内街二层及二层以上商铺公摊面积低于首层。

  读者问题

  网友“温泉旮旯”：你好，我想买套铺子做中式餐饮，目前看中两个盘子，一个是107国道边上，一个是温泉花坛附近，107那边比较偏但规划蛮好，比较便宜，花坛位置好但贵了将近五倍，给点意见。

  答：单从位置来讲，毫无疑问选择地段更好的项目，但作为餐饮自营客户来说，有些业态对地段要求没那么高，而有些则需要较强的“商业氛围”，简单的描述“中式餐饮”我很难给出准确的意见。因为还涉及到“买”的问题，所以得根据你的资金量、经营业态、周边配套、楼盘业态规划等等条件来综合考虑。

  如果不急的话，可以来找我公司招商部门的同事聊聊！

  读者柯先生：您好！我是一个刚需族，想在咸安买一套二手房，但发现证件上的土地性质为划拨，在网上了解了划拨的概念后，让我忐忑不安，请问像我这种情况的话，划拨对我有怎样影响？这个情况属于个别现象吗？谢谢！

  答：划拨土地上的房子是指没有向国家缴纳土地出让金的房屋，在过户时会被要求补缴土地出让金。出让金是根据你所在地区的基准地价来计算，具体计算方法可以向房管局咨询。划拨土地上的房子是指没有向国家缴纳土地出让金的房屋，如果你在后期交易时,可要求购房者自行承担此费用。划拨土地是没有使用年限的,在计划经济时期此类房产出现较多,所以划拨土地性质房产不属于个别现象。

  网友“南鄂小宝”：我在老家农村有一套自建房，因方便工作想在咸宁买一套小户型房子，算一套房还是二套房。

  答：第一套还是第二套是针对商品房而言，你的这种情况不属于第二套。

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