2012年，国家调控不断，地产群雄争霸，购房者举棋不定，年底，楼市又迎来多重变化：公积金新政议论火热、恐慌性购房、限购取消说四起……这些为不太明朗的楼市再添雾霭。

不管调控及相关政策如何，开发商制定怎样的产品计划、市场策略，其目的都是为了房地产行业更稳定的发展。2013年，楼市风云又会如何变化？人们众说纷纭之时，房价、库存等问题成为热门话题。

话题1

房价——

向上走？向下走？

房价一直是老百姓关心的问题，也是购房者选房时考虑的必要因素之一。对于居住在三、四线城市的市民来说，其不高的消费水平和不够强劲的购买力，令房价在买房决策中变得格外重要。2013年，咸宁楼市房价如何变化？是增还是降？

中央城楼盘开发商湖北佳辰投资有限公司总经理罗红兵认为，即使去年全国70个城市连续5个月房价、销量均有上升，但2013年我市房价仍将会相对稳定。原因主要有两方面：一方面，咸宁土地放量多、楼盘多、大盘多，各楼盘竞争激烈，但是就目前在咸购房的人群而言，异地购房者越来越多，本地购房者逐渐减少，本地市场的刚性需求已接近饱和，这使得房价上涨空间不大；另一方面，咸宁具有区位优势，与岳阳、九江共同打造中部地区“小三角”经济，而且生态资源得天独厚，生态旅游城市的定位恰当，因而楼市房价没有过多的下滑空间。综合而言，房价不会有大的变化。

咸宁市天成投资有限公司项目经理阮中毅认为，咸宁一年楼市成交量不到1万套的业绩，却有超过100家的项目分享，竞争激烈，属于典型买方市场，开发商为了回笼资金，必然加大促销力度，价格自然难以高歌猛进，因此趋稳将是2013年的价格主流。

话题2

住房库存——高库存量如何去化？

楼市库存压力是悬在房产商头上的一把利剑。据一些业内人士介绍，许多楼盘都存在高库存现象。如果不再开发楼盘，就目前在建和已建成的楼盘，库存量可以售卖3-5年。如何去化库存让众多开发商困扰。

“政府的作用至关重要。”罗红兵表示，在去化房产库存量方面，政府应该出台相应的扶持政策，联合行业主管部门，从力度、深度、广度方面为开发商提供展销平台。政府在引导的同时，还应根据市场需求加强对地产开发量的控制，抵制行政事业单位变相集资建房，控制个人建房。

“武汉离咸宁近，也是块‘大蛋糕’。”壹′未来城项目市场部经理蒋宏柯认为，去化库存量，开放商还得主动出击。一旦城际铁路开通，武咸来往更加便捷，在咸宁本地市场刚性需求即将饱和之际，开发商应做好开拓武汉市场的准备，让产品走出咸宁。

青年e家项目营销经理李英飞则认为，除了抢占咸宁附近的外地市场，开发商可以考虑通过降低利润，来换取产品的销量。

话题3

多元化格局——主题地产大有可为？

目前，咸宁有旅游地产、教育地产、商业地产……项目众多，各具特色。对于这两年兴起的主题地产，众多房产人士表示，在调控政策不放松的背景下，传统的、单一的房地产格局将被多元化的房地产市场所代替，主题地产大有可为。

“咸宁的科研、职业教育都不强势，但旅游资源却很丰富。”罗红兵认为，咸宁生态资源得天独厚，放眼看去就是一个大公园，而所有楼盘都是建在这公园之中。一旦城际铁路开通，武咸来往便捷，将会带动旅游地产的发展。

“每个城市的车站、火车站都是繁华地段。”蒋宏柯则认为商业地产会有发展潜力。城际铁路将开通，势必会带动中心商业模式的发展，而中心商业的发展，则势必给商业地产带来福音。

李英飞则认为，房地产行业的发展与城市建设息息相关，需要结合城市的发展寻找方向。主题地产更应该将自身特点与城市特色想契合。

话题4

商业地产——会否一路高歌猛进？

瑞融国际广场、天成财富中心……近年来，一批商业地产相继入驻咸宁，为以住宅为主的咸宁楼市带来了一股活力。2013年，商业地产会否乘势而上？

阮中毅认为，匹配咸宁“小三角”的城市战略和东进北拓的城市规划，商业地产将在2013年迎来新一轮爆发式增长，保守估计2013年将有超过100万◇新商业项目入市。

但咸宁商业地产的发展受制于商业规划和消费人口的限制。根据一般评判标准，三线城市人均商业消费面积为0.8-1.0平方米，咸宁目前城区活跃人口约30万，商业面积已经远超出了这一标准，如果新的商业项目要生存，那就需要优化业态、匹配城市功能需求，把商业消费半径扩大到周边县市甚至是“小三角”区域。

2013年咸宁新入市的商业项目涵盖专业市场、城市综合体等，从纵向关联产业链看，商业关联到规划、招商、运营等，需要大量专业人员和运营资本支持，自然对开发商的要求也就更高，所以风险也会更大。

而李英飞认为，2013年咸宁又有多个商业地产进驻，短期内商业地产将一路高歌，但是商业规模太大，本地需求量有限，购买能力不强，因而商业地产可能会出现“虎头蛇尾”的态势。